ABC immobilier
Publié le 20 Avril 2021 à 11h25 - 315 clics

Vous voulez louer en meublé ? Mais sous quel régime ?

La location meublée est source d’excellent rendement non seulement grâce à la qualité des loyers, mais aussi à la possibilité de s’affranchir de ses impôts de manière tout à fait légale. Cela implique toutefois la souscription au bon régime fiscal. Il en existe trois, grâce au statut de loueur en meublé non professionnel : il s’agit du régime réel simplifié, du régime micro BIC et de la loi Censi-Bouvard.

 

Le régime réel simplifié

C’est le régime le plus avantageux puisqu’il permet une réduction fiscale tangible et donne même lieu à l’exonération totale d’impôts pendant une certaine période. Explications :

L’investisseur profite de certaines déductions, telles que les frais et charges, les intérêts d’emprunt ainsi que les travaux d’entretien et de réparation. Idem en ce qui concerne l’assurance, les frais d’expert-comptable et la taxe foncière.

Les avantages les plus conséquents proviennent de la déduction de la dotation aux amortissements. L’immobilier et le mobilier font en effet l’objet d’un amortissement respectivement sur 15 ans à 20 ans pour la pierre, et sur 5 ans à 8 ans pour le mobilier et les équipements. Les amortissements excédentaires sont alors récupérés sur l’année suivante et ainsi de suite jusqu’à ce que le montant total ait été déduit. D’où la possibilité d’échapper en toute légalité aux charges fiscales sur une longue période.

En cas d’achat d’immeuble neuf, la TVA elle aussi peut être reversée par l’administration fiscale à l’investisseur, d’où un gain d’impôt supplémentaire. En d’autres termes, le loueur déclare 0 euros au service des impôts grâce au régime réel d’imposition.

Afin de profiter de ce régime, le montant des recettes fiscales doit être supérieur à 72 600 euros par an.

 

Le régime micro-BIC

En ce qui concerne le régime micro-BIC, il ne donne lieu qu’à la déduction d’un abattement pouvant aller de 50% à 71%. Ce, en fonction du type de bien loué. Il ne permet cependant pas de déduire toutes les charges comme mentionné dans le cas du régime réel simplifié. Dans ce cas, le loueur réduit sa charge fiscale certes, mais déclarera encore une certaine somme d’impôt à payer.

Si les recettes fiscales annuelles sont inférieures à 72 600 euros, c’est ce régime-ci qui sera appliqué d’office.

 

La loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard est un dispositif qui s’applique uniquement dans la location meublée pour un immeuble acquis neuf, c’est-à-dire en VEFA. Il peut être utilisé par le loueur concerné par le régime micro-BIC afin de réduire davantage sa fiscalité. La défiscalisation avec ce dispositif est de 11% sur une durée d’engagement de 9 ans.

 

Les meilleures solutions dans la location meublée

La location meublée est extrêmement rentable en raison de ces avantages sus-énumérés certes, mais d’autres typologies d’immeubles sont encore plus intéressantes du point de vue rendement. Citons entre autres la location meublée pilotée par des professionnels : ce sont les résidences avec services. Un bail commercial lie les 2 parties, et la perception des loyers est indépendante de l’occupation du bien de même que de la solvabilité du locataire. En effet, le gestionnaire avec qui l’investisseur signe le bail est celui qui lui garantit le versement des revenus locatifs.

Ce gestionnaire est une personne morale ayant une situation financière solide et de riches expériences en matière de location immobilière. Pour réaliser le meilleur rendement et sécuriser son investissement, pourquoi ne pas investir dans les résidences seniors et les résidences étudiantes ? D’autres types de ces immeubles gérés par des professionnels existent aussi sur le marché mais sont plus ou moins exposés à la crise actuelle : ce sont les résidences de tourisme. Quant aux résidences d’affaires, elles continuent à tenir la route malgré les aléas économiques, sans toutefois atteindre le rendement des résidences seniors et étudiantes.

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